Expropiaciones por Metro de Santiago y EFE: lo que debe saber

El anuncio de una nueva línea de Metro en Santiago o de proyectos ferroviarios de pasajeros por parte de la Empresa de los Ferrocarriles del Estado (EFE) suele ser una excelente noticia para las ciudades. Sin embargo, para los propietarios y comerciantes ubicados en el trazado de las futuras estaciones o vías, marca el inicio de un proceso de expropiación complejo y con plazos de obra sumamente estrictos.

Particularidades de la expropiación urbana ferroviaria

A diferencia de las expropiaciones rurales de carreteras, los proyectos de Metro y EFE ocurren en zonas altamente consolidadas y densas. Esto introduce factores específicos que encarecen el perjuicio y que las tasaciones fiscales suelen pasar por alto:

• Altísimo valor del suelo urbano: Los terrenos cercanos a futuras estaciones de Metro o ejes ferroviarios urbanos poseen un gran potencial de constructibilidad y comercialización. Tasar estas propiedades basándose en valores históricos o residenciales simples, sin considerar el potencial inmobiliario real del eje urbano, es un severo castigo al patrimonio del dueño.
• Daño crítico a locales comerciales: Las expropiaciones para accesos de estaciones o subestaciones eléctricas de Metro suelen golpear esquinas comerciales estratégicas. En estos casos, el perjuicio no se agota en el valor de la edificación, sino en el fin de actividades comerciales con años de trayectoria, lo que obliga a demandar indemnizaciones por lucro cesante comercial y derecho de llaves.
• Intervención por obras de faena: Incluso si la expropiación de su propiedad es parcial, los prolongados desvíos de tránsito y el levantamiento de muros de faena durante la construcción del proyecto pueden dejar a su propiedad remanente sin visibilidad ni acceso durante años, provocando un grave menoscabo de valor.

Metro y EFE cuentan con equipos legales especializados para acelerar la toma de posesión material de los terrenos. Por ello, el propietario debe actuar con la misma velocidad y tecnicismo.

Los plazos de obra no alteran su derecho a reclamar

Debido al impacto social de estos proyectos, las entidades expropiantes ejercen una gran presión administrativa para que los propietarios desalojen rápido y firmen la aceptación de la oferta. No se deje presionar: usted tiene el derecho legal a retirar la oferta provisional y presentar una demanda de reclamación ante los tribunales civiles para exigir el valor comercial real del inmueble.

El plazo legal para demandar sigue siendo de 30 días fatales desde la notificación de la consignación. Si su propiedad comercial, industrial o residencial se encuentra dentro de las áreas de afectación de los nuevos proyectos de transporte, lo invitamos a reunirse con nuestros abogados de forma gratuita para trazar una estrategia de defensa adecuada a la complejidad del valor urbano.