¿Qué es la Comisión de Hombres Buenos y cómo tasa su propiedad?
Conozca la función de esta comisión oficial de peritos designada por el Estado y por qué sus tasaciones fiscales suelen quedar por debajo del valor comercial.
Al comenzar un proceso de expropiación en Chile, un término arcaico que suele llamar la atención de los propietarios es la llamada Comisión de Hombres Buenos. Pese a su nombre colonial, esta comisión es una pieza técnica clave en el proceso de tasación del Estado y es la responsable de fijar la primera cifra de dinero que usted recibirá.
¿Quiénes son y cómo se designan?
La Comisión de Hombres Buenos no es un grupo informal. Se trata de una comisión de tres peritos independientes (arquitectos, ingenieros civiles, constructores civiles o agrónomos) inscritos en un registro nacional administrado por el Ministerio de Obras Públicas (MOP). Cuando una entidad expropiante (MOP, SERVIU, EFE, Metro o municipalidad) decreta una expropiación, selecciona a tres profesionales de este registro para conformar la comisión del proyecto.
Su función exclusiva es estudiar la propiedad afectada, visitarla en terreno y emitir un informe de tasación que determine el monto de la indemnización provisional.
Por qué sus tasaciones suelen quedarse cortas
Aunque los peritos de la comisión deben actuar con imparcialidad técnica, en la práctica inmobiliaria real sus tasaciones suelen quedar muy por debajo del valor comercial real del bien. Esto ocurre por tres motivos estructurales:
- Aplicación de tablas rígidas y desactualizadas: La comisión suele apoyarse en catastros fiscales generales, valores promedio de zonas rurales o tablas de costos de construcción de viviendas desactualizadas, ignorando el encarecimiento real de los materiales de construcción o la escasez de terrenos similares en la zona.
- Incapacidad de valorar el daño intangible: Por ley, la comisión solo tasa los elementos físicos evidentes (el suelo y la construcción). De oficio, nunca incorporarán en la oferta provisional el lucro cesante de un comercio, la pérdida del derecho de llaves, el costo de despido de trabajadores, ni el menoscabo futuro de lo que a usted le queda de propiedad.
- Presión presupuestaria implícita: Los peritos son pagados por la misma entidad expropiante y saben que una tasación excesiva podría volver inviable económicamente el proyecto de obra pública, lo que genera una inercia natural a tasar de manera conservadora.
La tasación de la Comisión de Hombres Buenos no es una tasación comercial definitiva; es solo la oferta provisional de inicio del proceso.
No acepte la oferta provisional a ciegas
Muchos propietarios asumen que, al ser elaborada por profesionales acreditados por el MOP, la tasación es indiscutible. No es así. El informe de la comisión es una tasación de parte que usted tiene todo el derecho a impugnar ante los tribunales civiles para exigir el pago de su valor de mercado real.
Si la tasación de la Comisión de Hombres Buenos ya fue notificada o consignada en el tribunal, el plazo de 30 días fatales para reclamar ya está corriendo. Consulte con nuestros abogados de forma gratuita para estudiar el informe de la comisión y evaluar su viabilidad de aumento.
¿Le están expropiando su propiedad?
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