Expropiación de inmuebles patrimoniales o históricos: sus derechos

La expropiación de propiedades declaradas Monumento Histórico, Inmuebles de Conservación Histórica (ICH) o ubicadas en Zonas Típicas (protegidas por la Ley de Monumentos Nacionales N° 17.288) representa uno de los desafíos de tasación más complejos del derecho civil. La práctica fiscal habitual es cometer la injusticia de valorar estas casonas aplicando depreciaciones masivas por su antigüedad, tratándolas en la práctica como construcciones viejas deterioradas.

El error de depreciar el patrimonio

Los tasadores fiscales suelen aplicar metodologías de depreciación basadas en la vida útil de las edificaciones comerciales estándar. Sin embargo, en bienes patrimoniales, la antigüedad no disminuye el valor, sino que en muchos casos lo incrementa debido al carácter único e insustituible de la edificación.

La jurisprudencia y la ley (DL 2.186) obligan a que la indemnización por expropiación cubra el daño patrimonial efectivamente causado. Esto significa que si el Estado demuele o daña una construcción patrimonial, debe pagar al propietario una suma que le permita reproducir o adquirir un bien de similar valor arquitectónico e histórico.

Elementos clave que deben tasarse en inmuebles históricos

Al demandar en tribunales civiles para rebatir la tasación del Fisco, el peritaje independiente debe enfocarse en los siguientes elementos de alto costo:

• Costo de reproducción artesanal: Reconstruir hoy muros de adobe estabilizado, vigas expuestas de maderas nativas nobles (roble, alerce, coihue), molduras ornamentales de yeso ejecutadas a mano, portones de madera tallada o pisos de parqué artesanal exige mano de obra especializada en restauración cuyo costo por hora es astronómico y no comparable con la edificación común.
• Normativas del Consejo de Monumentos Nacionales (CMN): Intervenir o demoler un inmueble protegido requiere la autorización expresa y previa del CMN. Las exigencias de rescate arqueológico, registro fotográfico tridimensional o conservación de fachadas imponen costos operacionales altísimos que el Fisco debe asumir en su totalidad, y que no deben descontarse de la indemnización al dueño.
• Pérdida de valor inmaterial y comercial: Muchos inmuebles históricos albergan restoranes tradicionales, hoteles de turismo patrimonial o centros culturales de gran arraigo y prestigio de marca. La demolición destruye este valor de llaves intangible, obligando a demandar indemnizaciones por lucro cesante y daño emergente comercial.

El valor de una joya arquitectónica no se calcula por el peso de sus ladrillos, sino por el costo de volver a fabricarla con el mismo arte y nobleza.

La necesidad de peritos en restauración

Un tasador general no posee las competencias para valorar el patrimonio histórico. Se requiere de un **arquitecto restaurador y perito tasador de arte y patrimonio** para elaborar el informe técnico que los jueces de letras en lo civil considerarán para elevar la oferta fiscal.

El plazo de 30 días para reclamar es fatal e improrrogable. Si su propiedad patrimonial se encuentra afectada por un trazado de obra pública, lo invitamos a realizar una consulta inicial gratuita con nuestro equipo técnico para coordinar su defensa arquitectónica.