Expropiación de propiedades bajo leasing inmobiliario: ¿Quién cobra?

El leasing inmobiliario es una fórmula de financiamiento ampliamente utilizada por pequeñas, medianas y grandes empresas en Chile para adquirir galpones industriales, oficinas comerciales o locales de venta. Ante una notificación de expropiación por parte del MOP o del SERVIU, los empresarios usuarios del leasing suelen entrar en pánico: como la propiedad figura inscrita en el Conservador de Bienes Raíces (CBR) a nombre de la empresa de leasing (el banco) y no del usuario, temen que el banco se quede con toda la indemnización y ellos pierdan los años de cuotas pagadas.

La estructura jurídica del leasing ante la expropiación

En un contrato de leasing, la entidad financiera adquiere el bien raíz y mantiene la propiedad formal de la cosa, mientras que el cliente opera como arrendatario con una opción de compra irrevocable al vencimiento del plazo, pagando cuotas mensuales que amortizan capital e intereses.

Cuando el Estado expropia, el decreto se dirige contra el propietario formal inscrito (el banco de leasing), y la consignación provisional se deposita en el Juzgado de Letras en lo Civil a nombre de dicha institución. Sin embargo, la ley y los principios de equidad del derecho civil impiden que el banco se enriquezca a costa del esfuerzo financiero del usuario.

Cómo se liquida el dinero y se reparte la ganancia

Para cobrar los fondos depositados en el tribunal civil, se debe llevar a cabo una liquidación formal del contrato de leasing que sigue estas reglas fundamentales:

• Pago del saldo de la deuda al banco: La empresa de leasing tiene derecho a pagarse con la consignación judicial únicamente el saldo insoluto del capital financiado pendiente a la fecha de la expropiación (el valor del contrato que faltaba amortizar).
• La plusvalía y el capital amortizado para el usuario: Toda la diferencia positiva —es decir, el dinero que excede el saldo de la deuda bancaria, la ganancia de plusvalía del inmueble a lo largo de los años y el capital que el usuario ya amortizó con sus cuotas mensuales— pertenece íntegramente al arrendatario con opción de compra.

Demandas por lucro cesante y mejoras

Adicionalmente, si el usuario del leasing instaló maquinaria pesada, climatización, oficinas o galpones a su propio costo, tiene el derecho a demandar judicialmente al Fisco como tercero perjudicado para exigir el pago del valor de esas mejoras (daño emergente) y la indemnización por la pérdida de clientela y ventas (lucro cesante comercial).

En un leasing inmobiliario, el banco cobra el saldo de la deuda del contrato; la plusvalía del inmueble y el capital amortizado pertenecen al usuario.

Para evitar que el banco retenga indebidamente los fondos o liquide comisiones de prepago improcedentes, es indispensable contar con una representación legal que coordine la liquidación judicial del contrato. Recuerde que el plazo de 30 días para demandar al Fisco es fatal. En Expropiacion.cl defendemos a empresas bajo régimen de leasing. Solicite su primera evaluación gratuita aquí.