Expropiación de propiedades con usufructo o nuda propiedad

Un caso de alta complejidad jurídica y familiar ocurre cuando el Estado expropia una propiedad cuyo dominio se encuentra dividido: la **nuda propiedad** pertenece a una persona (frecuentemente los hijos) y el derecho de **usufructo vitalicio** está inscrito a nombre de otra (habitualmente los padres, para asegurar su habitabilidad de por vida). ¿Quién cobra el cheque del Fisco y cómo se resuelve esta situación?

La extinción de ambos derechos por el Fisco

La expropiación por causa de utilidad pública es un acto soberano del Estado que limpia de plano la propiedad. Esto significa que el decreto de expropiación extingue tanto la nuda propiedad como el derecho real de usufructo inscrito en el Conservador de Bienes Raíces. El inmueble físico pasa al Fisco libre de todo gravamen.

La ley chilena (DL 2.186) protege al usufructuario aplicando la subrogación real: **el derecho de usufructo se traslada automáticamente desde el inmueble físico hacia el dinero depositado** en la cuenta corriente del tribunal.

¿Cómo se divide el cheque en la práctica judicial?

Dado que el dinero en la cuenta del tribunal civil no genera rentas ni intereses comerciales de forma automática, mantener el capital inmovilizado perjudica a ambas partes. Para cobrar, existen tres caminos habituales en los tribunales civiles:

1. Acuerdo de reparto proporcional: Es la solución más común y eficiente. El usufructuario y el nudo propietario comparecen de consuno (en conjunto) ante el tribunal representados por su abogado y solicitan al juez dividir la indemnización. El valor del usufructo se calcula aplicando tablas actuariales de expectativa de vida del usufructuario (a menor edad del usufructuario, mayor es el porcentaje de dinero que le corresponde frente al nudo propietario). El tribunal emite dos cheques separados.
2. Reinversión en otro inmueble: Las partes acuerdan retirar los fondos del tribunal con la condición obligatoria de comprar otra propiedad de reemplazo, sobre la cual se vuelve a constituir el derecho de usufructo vitalicio a favor de la misma persona.
3. Depósito a plazo: Si no hay acuerdo entre las partes, el juez ordenará invertir el dinero en un depósito a plazo o instrumento financiero seguro, donde el usufructuario cobrará los intereses mensuales y el nudo propietario conservará el capital final.

Tanto el usufructuario como el nudo propietario tienen el derecho de demandar conjuntamente al Fisco para exigir que la indemnización provisional se eleve a su valor comercial real de mercado.

Evitar que las disputas familiares o las dudas de usufructo congelen la indemnización provisional exige una gestión legal prolija ante el juzgado civil. Recuerde que el plazo de 30 días fatales para demandar corre de igual manera. Lo invitamos a una evaluación inicial gratuita para guiar a su familia en el cobro de su dinero de forma segura y equitativa.