Expropiación parcial y el menoscabo: qué pasa con lo que le queda

Cuando el Estado expropia una franja de terreno para ampliar una calle, construir una carretera o instalar un tendido eléctrico, el propietario suele cometer el error de preocuparse únicamente de cuánto le van a pagar por los metros cuadrados que le quitan. Sin embargo, en una expropiación parcial, el verdadero perjuicio casi siempre reside en lo que le queda de propiedad.

Qué es el menoscabo del remanente

El "remanente" es la parte del terreno que queda en manos del propietario tras el acto expropiatorio. Si esa porción sobrante sufre una pérdida de utilidad, valor comercial o condiciones de habitabilidad, la ley chilena (DL 2.186) reconoce este perjuicio bajo el concepto de menoscabo del remanente, y establece que debe ser totalmente indemnizado.

En la práctica, las tasaciones provisionales del Fisco suelen ignorar este factor y limitarse a pagar el valor bruto del suelo expropiado, dejando al propietario con un terreno seriamente desvalorizado.

Ejemplos comunes de menoscabo

El perjuicio sobre la porción sobrante puede presentarse de diversas formas, afectando tanto a predios urbanos como agrícolas:

• Pérdida de habitabilidad y entorno: Una vivienda familiar que antes gozaba de un antejardín tranquilo y que, tras el ensanche del camino, queda con la reja de acceso a escasos centímetros de una carretera de alta velocidad. El ruido, la contaminación y la inseguridad destruyen el valor comercial de la casa.
• Pérdida de viabilidad comercial: Un local de servicios o restaurante que pierde su zona de estacionamientos o su vía de acceso principal, quedando virtualmente aislado y sin posibilidad de operar.
• Predios divididos o incomunicados: Un campo agrícola que resulta cortado en dos mitades por el trazado de una autopista o una línea de ferrocarril. Esto impide el tránsito de maquinaria y ganado, interrumpe los canales de regadío y encarece críticamente la operación diaria.
• Inviabilidad constructiva: Un terreno urbano que, al perder metros, queda con una superficie o un frente tan reducidos que el Plan Regulador de la comuna impide edificar en él. El remanente pasa a ser un terreno inútil.

La indemnización no debe cubrir únicamente el valor de lo que el Estado se lleva, sino la depreciación que sufre lo que a usted le queda.

La opción de exigir la expropiación total

Si el menoscabo es tan grave que el terreno remanente queda inutilizable o inhabitable, la ley otorga una herramienta drástica: el propietario puede solicitar en su reclamo judicial que el Fisco se vea obligado a expropiar y pagar la totalidad del inmueble, y no solo la porción originalmente proyectada.

Determinar y cuantificar técnicamente este menoscabo requiere de un peritaje independiente bien sustentado. Si su propiedad se verá afectada de manera parcial por una obra pública, le recomendamos consultar con nosotros para evaluar si tiene derecho a exigir una indemnización por el daño al remanente antes de que expire su plazo fatal.