Retiro del cheque bajo arrendamiento: ¿Quién cobra la consignación provisional?

Cuando el Estado expropia una propiedad que se encuentra arrendada —sea una vivienda familiar o un local comercial en funcionamiento—, es común que surja un conflicto de intereses entre el dueño del predio y el inquilino. El arrendatario a menudo asume que tiene derecho a exigir una porción del dinero depositado por el Fisco en el tribunal civil o que puede oponerse al retiro del cheque por parte del propietario. Esto es un error legal.

La consignación provisional pertenece exclusivamente al propietario

De acuerdo con la Ley de Expropiaciones (DL 2.186), la oferta provisional consignada (depositada) por el Fisco en la cuenta corriente del tribunal tiene como única finalidad indemnizar la pérdida física del bien raíz expropiado (es decir, el terreno y las construcciones adheridas a él).

Dado que el derecho sobre el suelo y la edificación corresponde a quien figura en el Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces, **el cheque de la consignación provisional es de propiedad exclusiva del dueño del inmueble**. El arrendatario no tiene derecho a cobrar ni una fracción de ese cheque, ni el tribunal le autorizará giro alguno de esa cuenta corriente judicial.

¿Qué pasa con el contrato de arrendamiento?

La expropiación constituye un caso de fuerza mayor que extingue el contrato de arrendamiento de forma automática, dado que la cosa arrendada deja de pertenecer al arrendador y pasa a manos del Estado. El propietario tiene el derecho de retirar su dinero y entregar la posesión material al Fisco, sin que el arrendatario pueda impedírselo judicialmente.

Los derechos del arrendatario a exigir su propio pago

Que el inquilino no tenga derecho al cheque del propietario no significa que se quede con las manos vacías. Si la expropiación le causa perjuicios económicos directos (especialmente en locales comerciales por la pérdida de la clientela, la mudanza o el término anticipado del negocio), el arrendatario tiene el derecho a exigir su propia compensación.

Para hacer valer estos derechos, el inquilino debe presentar una **demanda independiente de reclamación de perjuicios comerciales** contra el Fisco. En este juicio se discute el lucro cesante comercial del arrendatario, y si el juez civil le da la razón, ordenará al Fisco emitir un cheque propio a nombre del inquilino, sin tocar los fondos del dueño.

El propietario cobra por el suelo y los ladrillos; el arrendatario reclama judicialmente y cobra por la pérdida de su negocio o mudanza. Son dos juicios y dos cheques distintos.

Si usted es propietario de un inmueble arrendado en proceso de expropiación, o es inquilino y ve amenazado su negocio por una obra pública, le recomendamos buscar asesoría técnica oportuna. Recuerde que el plazo de 30 días para reclamar corre de forma paralela. Consúltenos su caso para una evaluación legal sin costo.