Expropiación de predios agrícolas y su tasación: qué se debe cobrar

El error más costoso al enfrentar la expropiación de un predio agrícola es asumir que el Fisco pagará por la capacidad productiva del campo. Por lo general, las tasaciones de la comisión de peritos fiscales valoran el suelo agrícola bajo un criterio puramente rústico y plano, ignorando las inversiones y mejoras que hacen rentable al terreno.

La tierra no es solo tierra

En el sector agrícola, el valor comercial de una propiedad no reside únicamente en sus metros cuadrados de suelo. La ley ordena indemnizar el daño patrimonial efectivamente causado, lo que obliga a incorporar en el reclamo judicial todos los elementos que componen la realidad económica del predio:

• Derechos de agua: Son un bien raíz independiente de la tierra, pero indispensables para su valor de mercado. Si la expropiación le quita terreno con sus derechos de agua asociados, o si el remanente se queda sin el caudal necesario para subsistir, este perjuicio debe ser indemnizado a valor de mercado.
• Plantaciones y cultivos: Un suelo con árboles frutales en plena producción, viñedos consolidados o praderas mejoradas tiene un valor comercial inmensamente superior al de un terreno limpio. La tasación debe calcular tanto el costo de establecimiento de estas plantas como el flujo de ingresos que dejará de percibir.
• Obras de riego e infraestructura: Tranques de acumulación, pozos profundos, sistemas de riego tecnificado, bodegas, packings, canales revestidos y cierros perimetrales representan inversiones cuantiosas que la tasación fiscal suele subestimar o derechamente omitir.

Un huerto de frutales expropiado no se indemniza calculando el valor del suelo; se calcula indemnizando el valor de la empresa agrícola que allí opera.

El potencial de subdivisión e inmobiliario

Muchos campos cercanos a zonas urbanas o de expansión rural tienen un potencial inmobiliario evidente (como el desarrollo de parcelaciones de agrado). Si el predio está en una zona de alta plusvalía, tasarlo exclusivamente como suelo agrícola de secano es un castigo injusto a su patrimonio. La tasación independiente debe ponderar el potencial de uso más rentable que el mercado le reconoce a esa ubicación.

La necesidad de peritos agrícolas especializados

Para ganarle un juicio de monto al Fisco en materia agrícola, no basta con un tasador general. Se requiere el informe de un ingeniero agrónomo perito que entienda de aptitud de suelos, balances hídricos, densidades de plantación y rendimientos frutícolas. Este informe técnico es la única prueba que los jueces civiles consideran para dictar una sentencia justa.

Si su predio agrícola se encuentra bajo decreto de expropiación o ya recibió una oferta provisional que no refleja su valor productivo real, recuerde que el plazo de 30 días para reclamar es fatal. Lo invitamos a realizar una primera consulta gratuita para revisar la tasación del Fisco y diseñar la defensa de su campo.