Expropiaciones en bordes costeros, paseos marítimos y caletas

El desarrollo de obras de mejoramiento del borde costero a cargo de la Dirección de Obras Portuarias (DOP) del MOP —tales como paseos peatonales marítimos, enrocados de protección costera, muros contra marejadas o modernizaciones de caletas pesqueras artesanales— genera con frecuencia intensos conflictos sobre la propiedad de la tierra. La creencia popular dice que "todo lo que está cerca del mar es de uso público y no se indemniza". En el derecho chileno, esto es un grave error.

La disputa entre la propiedad privada y los bienes nacionales de uso público

De acuerdo con el Código Civil y la Ley sobre Concesiones Marítimas (DFL N° 340), la playa de mar (definida como la franja que bañan las aguas en sus más altas mareas) es un bien nacional de uso público. Sin embargo, a lo largo de todo el litoral chileno existen propiedades privadas legítimas cuyos títulos de dominio inscritos en el Conservador de Bienes Raíces (CBR) desde hace décadas o siglos deslindan directamente con la línea de pleamar o con el mar territorial.

Cuando el MOP necesita ensanchar una avenida costera o levantar un muro de contención sobre estos terrenos, **no puede apropiarse de ellos de forma administrativa**. Si la franja de terreno figura dentro de los deslindes de un título de dominio inscrito y libre de vicios, el Estado está obligado a tramitar una expropiación bajo el DL 2.186 y pagar la debida indemnización.

La alta plusvalía del metro cuadrado costero

El conflicto más habitual en estos casos radica en el monto que el Fisco intenta pagar. Las comisiones tasadoras del Estado suelen cometer la injusticia de valorar estos retazos como si fueran suelos de playa rocosos o dunas sin valor. La realidad económica es exactamente la contraria:

• Los terrenos de borde costero poseen la **mayor plusvalía turística y comercial** del mercado inmobiliario, siendo aptos para restaurantes, terrazas gastronómicas, hoteles boutique o cabañas de arriendo vacacional.
• La pérdida de la primera línea frente al mar arruina la vista panorámica y el acceso directo al agua del resto del terreno, lo que constituye un severo menoscabo del remanente.

Tener títulos legítimos inscritos en el borde costero le da derecho al pago de su valor comercial turístico, no a una compensación simbólica de playa.

Defienda sus deslindes dentro del plazo legal

Para frenar la tasación a la baja del Fisco, se debe acreditar la validez de los títulos de dominio mediante un estudio de títulos de 30 años y aportar un levantamiento topográfico georreferenciado con las líneas de marea oficial de la Armada (SHOA). Todo esto debe presentarse en el tribunal dentro del plazo de 30 días fatales para reclamar.

Si su propiedad costera se encuentra afectada por un proyecto de paseo marítimo o enrocado portuario y recibió una notificación de expropiación, lo invitamos a solicitar una primera consulta gratuita con nuestros abogados especialistas.