El mito del avalúo fiscal en las expropiaciones: cuánto vale su propiedad

Cuando un propietario se entera de que su inmueble será expropiado, el primer impulso suele ser revisar el boleto de contribuciones o el certificado del Servicio de Impuestos Internos (SII) para ver el avalúo fiscal de su propiedad. Al comparar esa cifra con los precios de mercado, cunde el pánico. Sin embargo, hay una regla fundamental que debe conocer: el avalúo fiscal no tiene ninguna relación con lo que el Fisco debe pagarle por su propiedad.

Por qué el avalúo fiscal no refleja la realidad

El avalúo fiscal es una valoración abstracta y masiva realizada por el SII con el único fin de cobrar el impuesto territorial (las contribuciones). No considera las características específicas de su inmueble, como la calidad de sus terminaciones, el estado de conservación, la plusvalía real de su calle o la escasez de terrenos similares.

En la práctica inmobiliaria chilena, el avalúo fiscal suele equivaler a una fracción muy menor del valor de venta real del bien (frecuentemente representa entre el 30% y el 50% del valor de mercado).

Su derecho es el Valor Comercial Real

La Constitución de Chile y la Ley Orgánica Constitucional de Expropiaciones (DL 2.186) son claras: el expropiado tiene derecho a una indemnización equivalente al daño patrimonial efectivamente causado. Esto significa que la indemnización debe permitirle adquirir un bien de características similares y en la misma zona en un mercado libre. En otras palabras, se le debe pagar el valor comercial real de su propiedad.

Cuando la entidad expropiante (MOP, SERVIU o Metro) realiza su tasación inicial para la oferta provisional, sus peritos tampoco usan el avalúo fiscal: elaboran un informe técnico propio. No obstante, esa oferta provisional del Fisco, aunque suele ser más alta que el avalúo fiscal, habitualmente sigue estando muy por debajo del precio real de mercado.

La ley no le obliga a venderle su propiedad al Estado por el avalúo de contribuciones; le otorga el derecho a exigir judicialmente el precio real que pagaría un comprador privado en el mercado.

Cómo se destruye el mito en tribunales

Para ganarle la discusión al Fisco y elevar la indemnización provisional, el camino es presentar un reclamo ante los tribunales civiles. La prueba clave en este juicio consiste en demostrar, mediante un peritaje comercial riguroso, las transacciones reales ocurridas en la zona para propiedades similares (método de comparación de mercado).

No se conforme con la tasación fiscal ni se asuste por el avalúo del SII. Si desea saber cuál es la diferencia real entre el avalúo fiscal, la oferta provisional del Fisco y el valor comercial de su propiedad, consúltenos su caso para realizar un análisis de mercado preliminar sin costo.